Was bringt Ihr Ferienhaus in Kroatien wirklich?
Drei Klicks – und Sie sehen, was nach Portalprovision, Reinigung, kroatischen Steuern und laufendem Betrieb übrig bleibt. Kein Bauchgefühl, sondern gerechnet auf echten Buchungskalendern.
Kostenloser Schnellcheck
Ihre Villa in drei Klicks
Region, Größe, Ausstattung – den Rest setzen wir aus dem Markt ein. Ohne Anmeldung, ohne E-Mail.
1. Wo liegt die Villa?
2. Wie viele Schlafzimmer?
3. Was ist vorhanden?
Das bleibt Ihnen pro Saison
Lohnt sich Ihre konkrete Villa? Kaufpreis, Rendite, jede Kostenposition, Finanzierung und Monat für Monat – im Pro-Rechner.
Pro für 49 € freischaltenKroatien im Fokus
Von Istrien bis Dubrovnik
Wir rechnen ausschließlich Kroatien – mit kroatischen Steuern, kroatischen Gemeindeabgaben und der Saisonkurve der Adria. Für 74 Orte und Regionen kennen wir das Preisniveau aus dem Markt, jede Woche neu berechnet.
Mitteldalmatien
Split, Trogir, Omiš und die Makarska-Riviera – Villen mit Pool zwischen Meer und Biokovo.
Istrien
Rovinj, Poreč, Pula und das grüne Landesinnere – der größte Ferienhausmarkt des Landes.
Kvarner
Krk, Opatija, Crikvenica, Rab.
Norddalmatien
Zadar, Šibenik, Primošten.
Die Inseln
Brač, Hvar, Korčula.
Dubrovnik
Dubrovnik und Pelješac.
Was andere Rechner weglassen
Kroatische Abgaben, korrekt modelliert
Generische Renditerechner verstecken alles unter „sonstige Kosten 10 %“. In Kroatien entscheidet aber genau das Kleingedruckte darüber, ob sich die Villa trägt.
PDV auf die Provision
Wer über Booking.com oder Airbnb vermietet, schuldet 25 % kroatische Mehrwertsteuer auf die Provision (Reverse Charge) – auch als Kleinvermieter. Bei 60.000 € Umsatz sind das rund 2.250 € im Jahr.
Die Umsatzschwelle
Darüber entfällt die Pauschalbesteuerung, es gelten Buchführungspflicht und 13 % PDV. Größere Villen reißen die Grenze schneller, als man denkt – der Rechner warnt rechtzeitig.
Abgaben vor der ersten Buchung (8 Betten)
Pauschalsteuer, Kurtaxe und Tourismusverband werden je Bett fällig – unabhängig von der Belegung. Dazu die Immobiliensteuer je Quadratmeter.
Eigennutzung kostet unterschiedlich
Zwei Wochen selbst im August kosten rund neunmal so viel Ertrag wie zwei Wochen im Oktober. Der Pro-Rechner verteilt Ihre Eigennutzung monatsgenau.
Höherer Preis, kaum weniger Gäste
In diesem Segment kostet ein höherer Preis kaum Belegung: Die teuersten Villen erzielen ein Drittel mehr Umsatz bei praktisch gleicher Auslastung.
Erwerbsnebenkosten
3 % Grunderwerbsteuer plus Notar, Anwalt und Übersetzung. Beim Neubau vom Bauträger steckt stattdessen 25 % PDV im Kaufpreis.
So rechnen wir
Sechs Stufen, jede nachvollziehbar
Der Wert liegt nicht im Ergebnis, sondern im Vorschlag: Die Startwerte stammen aus 12.564 real vermarkteten Ferienobjekten – nicht aus Ihrem Bauchgefühl.
- Preis HochsaisonPreismodell aus Fläche, Gästen, Meerdistanz, Pool und Meerblick auf 5.170 Häusern, mal Faktor für 74 Orte.
- SaisonkurvePreis je Kalenderwoche aus den Kalendern des kommenden Jahres, Median über alle Häuser.
- BelegungAugust bis Oktober in Buchungskalendern gemessen, Mai bis Juli offengelegte Annahme.
- UmsatzNächte × Preis × Belegung, korrigiert um Rabatte und Last Minute (Faktor 0,925).
- KostenJe Bett, je m², je Gästewechsel, je Umsatz-Euro und fix – inklusive Reverse Charge.
- Ergebnis & RenditeGewinn, Brutto- und Nettorendite, Amortisation – immer als Spanne.
Gegen die Realität geprüft
Gegen gemessene Erträge nachgerechnet: Korrelation 0,97, 88 % der Objekte innerhalb ±20 %.
Ehrlich über Lücken
Wo wir schätzen, steht „geschätzt“. Deshalb zeigen wir eine Spanne statt Scheingenauigkeit.
Ohne Tracking
Keine Cookies für Werbung, keine externen Schriften, keine Analyse-Skripte. Der Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser.
Pro-Version
Der vollständige Kalkulator für Ihre Kaufentscheidung
Rund 30 Stellschrauben statt sechs, jede Kostenposition einzeln, Finanzierung mit Zins und Tilgung – und alle Objekte gespeichert, damit Sie Exposés nebeneinander vergleichen können.
| Funktion | Kostenlos | Pro |
|---|---|---|
| Gewinnspanne für Ihre Region und Größe | ✓ | ✓ |
| Kroatische Steuern und AbgabenPauschalsteuer, Kurtaxe, TZ, Immobiliensteuer, Reverse Charge | eingerechnet | ✓ |
| Eigene Werte für jede KostenpositionSteuersatz Ihrer Gemeinde, Reinigung, Agentur, Nebenkosten … | – | ✓ |
| Exakte ObjektdatenFläche, Gäste, Betten, Meter zum Meer, Ausstattung | grob | ✓ |
| Eigener Nachtpreis und Saisonkurve je Kalenderwoche | – | ✓ |
| Belegung je Monat, Aufenthaltsdauer, Rabatte | – | ✓ |
| Eigennutzung monatsgenau | – | ✓ |
| Finanzierung: Eigenkapital, Zins, Tilgung, Cashflow | – | ✓ |
| Brutto-/Nettorendite, Amortisation, EK-Rendite | – | ✓ |
| Objekte speichern und jederzeit wieder öffnen | – | bis 50 |
| Objektvergleich nebeneinander | – | ✓ |
| PDF-Bericht und Excel/CSV-Export | – | ✓ |
| Warnungen bei Steuerschwellen und unrealistischen Annahmen | – | alle |
Ferienhausrechner Pro
Einmalzahlung · kein Abo · dauerhafter Zugang
Einmalig, inkl. MwSt. Zum Start gilt der Einführungspreis; danach kostet die Pro-Version 149 €.
- Alle Stellschrauben und Kostenpositionen
- Unbegrenzt rechnen, bis zu 50 Objekte speichern
- Objektvergleich, PDF-Bericht, CSV-Export
- Finanzierungsrechnung mit Cashflow
- Alle Daten- und Steuer-Updates für Kroatien inklusive
Häufige Fragen
Gut zu wissen
Woher stammen die Zahlen?
Aus einer laufenden Marktanalyse von 12.564 Ferienobjekten in 1.885 Orten in Kroatien: 44,0 Mio. analysierte Kalenderdaten, jede Woche aktualisiert (Stand 05.10.2026). Wir nutzen ausschließlich aggregierte Werte – Faktoren, Mediane, Koeffizienten –, keine Einzelobjekte und keine Vermieterdaten.
Warum zeigt der Rechner eine Spanne statt einer Zahl?
Weil Mai bis Juli noch nicht gemessen sind und etwa die Hälfte des Saisonumsatzes tragen. Eine einzelne Zahl würde eine Genauigkeit vorspiegeln, die die Datenlage nicht hergibt.
Die Rendite wirkt hoch. Stimmt das?
Für eine typische Villa ergibt der Vorschlag rund 10–11 % Bruttorendite – mehr als die 5–8 %, die Marktberichte oft nennen. Der Unterschied entsteht fast vollständig in Mai bis Juli. Rechnen Sie im Zweifel mit dem schwachen Jahr; im Pro-Rechner stellen Sie die Belegung je Monat selbst ein.
Gilt das für ganz Kroatien?
Ja. Das Preisniveau kennen wir für 74 Orte und Regionen von Istrien über Kvarner und Dalmatien bis Dubrovnik, jede Woche neu berechnet. Für Orte mit weniger als zehn Vergleichshäusern rechnen wir mit dem Faktor der Großregion.
Was bekomme ich nach dem Kauf?
Sofort nach der Zahlung einen persönlichen Lizenzschlüssel. Mit Ihrer E-Mail-Adresse und diesem Schlüssel melden Sie sich auf jedem Gerät an und speichern bis zu 50 Objekte. Kein Abo, keine Verlängerung.
Ist das eine Steuer- oder Anlageberatung?
Nein. Der Ferienhausrechner ist eine Modellrechnung. Steuersätze legt jede kroatische Gemeinde selbst fest, und sie ändern sich jährlich. Prüfen Sie vor einer Kaufentscheidung die Zahlen mit einem kroatischen Steuerberater.
Was brauche ich als Ausländer, um in Kroatien zu vermieten?
Eine kroatische OIB (Steuernummer), einen Kategorisierungsbescheid (rješenje o kategorizaciji) und die Registrierung im eVisitor-System. Für Portalvertrieb zusätzlich eine PDV-ID wegen des Reverse Charge. Als EU-Bürger ist das machbar, aber kein Nebenbei-Vorgang.
Rechnen Sie, bevor Sie kaufen.
Der kostenlose Rechner zeigt die Größenordnung. Der Pro-Rechner zeigt, ob Ihre Villa ihre Finanzierung trägt.